Quando se assume o cargo, é fácil visualizar que haverá muito trabalho a ser feito, como conciliar necessidades de segurança, orientar a equipe interna e mediar os interesses dos próprios moradores. Porém, é comum que, ao tratar sobre a gestão do condomínio, muito se fale sobre a coordenação das atividades do prédio e das pessoas, mas os direitos e deveres do síndico nem sempre ficam tão claros num primeiro momento.

Uma das capacitações fundamentais é justamente conhecer os direitos e deveres do síndico. Afinal, a administração é essencial, mas há uma série de responsabilidades que são assumidas junto com a função. Quem se encarrega da gestão do condomínio recebe não só tarefas de rotina, mas também se torna responsável por responder judicialmente caso não esteja cumprindo com alguma das obrigações intrínsecas ao cargo.

Direitos e deveres dos síndicos

O trabalho de administração de um prédio não é tarefa simples. Basta comparar com o que é realizado dentro das empresas. E, assim como no meio empresarial, onde existem regulamentações para gestores, há direitos e deveres dos síndicos que devem ser divulgados e respeitados. No entanto, nem sempre fica tão evidente para as pessoas tudo que envolve a função. Alguns podem associar basicamente na segurança e manutenção física, além de resolver conflitos que envolvem vizinhos.

O conhecimento é a chave para não desrespeitar, mesmo por falta de informação, algum dos direitos e deveres dos síndicos. Assim, ao assumir o compromisso, o gestor estará focado em questões que realmente importam e poderá, inclusive, orientar a equipe interna do condomínio e os condôminos. O art. 1.348, do Código Civil, detalha o que se espera do desempenho da função.

Os deveres do síndico no Código Civil determinam que:

• o síndico é o responsável pela convocação de assembleia entre os moradores;
• deve representar o condomínio. Para isso, deverá praticar tanto em juízo quanto fora, o que for necessário para defender interesses em comum;
• ele deve imediatamente dar ciência à assembleia caso exista algum procedimento judicial ou administrativo do condomínio;
• não só desempenhar, mas também fazer com que se cumpra o que for estabelecido em convenção, regulamento interno e determinações tomadas em assembleia;
• cuidar da conservação das áreas em comum e administrar as prestações de serviço;
• realizar o orçamento de receita e despesas anuais;
• fazer a cobrança das contribuições de cada morador e aplicar multas;
• apresentar a prestação de contas anualmente em assembleia e quando for solicitado;
• efetuar o seguro do prédio.

Os deveres acima não só devem ser seguidos por conta das boas práticas de gestão. Eles são fundamentais para que o responsável pelo cargo se proteja de reclamações que podem se tornar algo mais sério. Não cumprir com os itens acima ou efetuar uma administração que traga danos ao prédio tornará o síndico sujeito a ser acionado judicialmente pelos moradores.

Os deveres do síndico estão bem claros no Código Civil. Mas, e os direitos? Como um administrador que está constantemente em busca de melhorias para todos, precisa de respaldo para a tomada de ações. Por esse motivo, é essencial enxergar a figura desse profissional como alguém que não só está ali para resolver problemas, mas que previne e garante o bem-estar de todos os moradores. Ele é o ponto focal do condomínio.

Como empregado, o síndico também deve receber para desempenhar sua função. A forma acordada pode ser tanto salarial, quanto no abatimento ou isenção da taxa de condomínio, quando este é morador. No caso dos síndicos profissionais e administradoras, há um pagamento que deve ser feito e constar nos registros.

Além disso, os moradores podem e devem auxiliar o síndico no atributo das suas funções, como, por exemplo, avisando de situações de risco. Em casos de reclamações e solicitações dos condôminos, todos devem prezar pela boa relação.

Direitos dos síndicos dentro do condomínio:

• síndicos profissionais e administradoras trabalham em determinados horários, por isso, fora em casos de extrema necessidade, devem ter esses períodos respeitados. É importante orientar o zelador e os porteiros a não informarem reclamações feitas fora desse horário. Em caso mais extremos, como falta de água e luz, vale avaliar e abrir mão do tempo livre para atuar no problema;
• o mesmo caso anterior também serve para síndicos que são moradores. Não é porque o morador é vizinho do profissional que pode solicitar sua atuação em qualquer hora, como de madrugada;
• sendo prevista em Convenção, o síndico terá direito a remuneração, cujo valor é determinado em uma Assembleia. Poderá ser estabelecida na forma de isenção da taxa do condomínio ou por meio do recebimento de um justo honorário pelos serviços prestados. Cabe ressaltar que o síndico não é um funcionário do condomínio;
• ser segurado do INSS. Segundo o Ministério da Previdência Social, se acordado que o síndico deva receber remuneração (que pode ser direta, indireta ou mista), o síndico será segurado obrigatório do INSS, recolhendo como contribuinte individual;
• optar em onde morar. O síndico pode ser locador, locatário, morador, dono do apartamento, inclusive os proprietários que não moram no prédio;
• o síndico tem assegurado seu direito a voto na Assembleia e a participar das mesmas como todos os outros condôminos;
• salvo disposição em contrário, não há limitação para um síndico ser reeleito;
• ser consultado antes de reformas. Segundo o Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU/BR), pela norma 16280 da ABNT, os condôminos que desejarem fazer reformas nos apartamentos ou salas precisarão ter o aval do síndico, além de um laudo técnico permitindo as obras. A regra é da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e vale como recomendação em todo país. A norma é uma recomendação e o cumprimento obrigatório dependerá de análises políticas locais;
• ter sua integridade sempre respeitada pelos moradores, sem deixar espaço para boatos, como ao determinar que só serão levadas em consideração aquelas informações que forem feitas formalmente e em nome de alguém;
• os síndicos, como outros trabalhadores, têm direito a tirar férias. Neste período, assumirá o subsíndico.